Tout savoir sur la location meublée saisonnière

À destination des touristes et des voyageurs d’affaires, la location meublée saisonnière rencontre un véritable succès auprès des investisseurs. Et pour cause, les biens loués à la journée ou à la semaine vous permettent de bénéficier d’une rentabilité optimale. Mais avant de vous lancer dans ce type d’investissement, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la location saisonnière. 

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C’est quoi la location meublée saisonnière ?

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La location meublée saisonnière est définie l’article D.324-1 du Code de Tourisme. Il s’agit “des villas, appartements, ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n'y élit pas domicile.”

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Au vu de cette définition, il apparaît que : 

• Louer une chambre meublée chez l’habitant n’est pas considéré comme une location meublée saisonnière. 
• Le locataire ne doit en aucun cas définir le logement saisonnier comme étant sa résidence principale. 
• Le locataire doit rester pour une courte durée (même une journée). 

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Quelle est la durée maximale de la location saisonnière ?

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C’est la loi Hoguet de 1970 qui nous apporte des précisions quant à la durée maximale de la location meublée saisonnière. Au sens de cette loi, un même locataire ne peut rester plus de 90 jours non renouvelables au sein du logement. 

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Du fait de cette courte durée, les locations saisonnières s'adressent généralement à un profil bien particulier de locataire. À savoir les touristes, les voyageurs d’affaires, ou encore les digital nomads. 

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Comment meubler une location saisonnière ?

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Au-delà de la durée de location, les logements saisonniers doivent impérativement être meublés. L’idée est de permettre au locataire de s’installer et de vivre confortablement en ammenant une simple valise. 

Comme toute location meublée, le logement saisonnier doit être équipé des meubles mentionnés au sein du décret du 31 juillet 2015. Il s’agit par exemple de la literie, des plaques de cuisson, d’un réfrigérateur, des ustensiles de cuisine, etc. 

Mais au-delà de ces fournitures obligatoires, le propriétaire peut également ajouter d’autres meubles et/ou services, comme des draps, des serviettes, du gel douche, un sèche-cheveux, une télévision, une machine à laver, un lave-vaisselle, un abonnement internet, un abonnement Netflix, etc. Cela permet ainsi d’attirer plus facilement les locataires qui disposent d’un choix de logement particulièrement vaste grâce aux plateformes de type Airbnb ou Booking. 

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Quelles sont les règles à respecter par le propriétaire ? 

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Si les locations meublées saisonnières sont de plus en plus populaires, les propriétaires doivent aussi respecter de nombreuses règles. 

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Une autorisation de la mairie 

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Afin de limiter l’augmentation des loyers du fait de la multiplication des biens saisonniers, certaines villes prévoient des règles strictes pour les locations de courte durée. Mais cela dépend évidemment des communes. Ainsi, les règles peuvent varier d’une ville à l’autre : 

• Une autorisation obligatoire : cela concerne les très grandes villes où il y a un réel déséquilibre entre la demande et l’offre locative (comme Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, …). Dans ce cadre, les propriétaires doivent d'abord obtenir une autorisation de la mairie afin d'effectuer un changement d’usage. Si cette autorisation est accordée, ils devront faire une déclaration de location meublée saisonnière. 
• Une déclaration préalable : dans d’autres villes (plus de 200 000 habitants), il faut d’abord réaliser la déclaration avant de demander l’autorisation. 
• Une simple déclaration : pour les plus petites communes, une simple déclaration est nécessaire. Et ce, uniquement si vous louez un logement - ne constituant pas votre résidence principale - plus de 120 jours par an. 

Au vu de ces différences, nous vous conseillons de vous rapprocher de votre mairie en amont. 

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L’absence d’interdiction du règlement de copropriété

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Au-delà des communes, les syndic de copropriété peuvent également interdire la location meublée saisonnière au sein de leur immeuble. Alors si vous possédez un appartement dans un immeuble d’habitation collective, vérifiez le règlement de copropriété . Si celui-ci contient une “clause d'habitation exclusivement bourgeoise”, cela signifie que la location saisonnière est interdite. À défaut, vous pourrez louer le bien en courte durée. 

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Une annonce de location complète

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Du fait de la courte durée de la location, il n’y a aucune visite préalable à l’arrivée du locataire dans le logement. C’est pourquoi, le propriétaire doit fournir une description complète. Vous devez ainsi renseigner : 

• La nature du bien immobilier (maison, appartement, villa, studio, tente, …) ; 
• Les équipements fournis ; 
• Les photos du logement ; 
• La localisation (il n’est pas nécessaire de fournir l’adresse exacte avant la réservation, mais vous devez néanmoins préciser les lieux à proximité, comme l'arrêt de métro le plus proche, les commerces, les attractions, etc.) ; 
• Le prix ;
• Les horaires d’arrivée et de départ. 

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Et bien évidemment, cette description doit être conforme à la location meublée saisonnière.  À défaut, il s’agit d’une publicité mensongère. 

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Le bail de location saisonnière 

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Même si la location meublée saisonnière est de courte durée, le propriétaire et le locataire doivent conclure un contrat de bail. Celui-ci comporte plusieurs mentions obligatoires, comme l’identité des parties, le prix du loyer, la durée de la location, l’adresse du bien, les caractéristiques du logement, et éventuellement, la caution, le numéro d’enregistrement ou la commission de l’intermédiaire. 

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La taxe de séjour 

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En plus du montant du loyer, le locataire doit parfois payer une taxe de séjour. Celle-ci est imposée par certaines communes. Vous devez donc vous renseigner en amont pour savoir si vous devez la facturer. 

Si tel est le cas, il faudra collecter la taxe de séjour et la reverser à la commune. 

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Bon à savoir : si vous passez par une plateforme de type AirBnB ou Booking, c’est la plateforme qui collecte et reverse cette taxe. 

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Quelle est la fiscalité de la location saisonnière ?

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Les propriétaires d’une location meublée saisonnière peuvent investir en nom propre ou en SCI. Le plus simple c’est évidemment le nom propre. Dans ce cas, il y a deux possibilités en fonction du montant de vos recettes locatives : 

• Loueur meublé professionnel : les loyers perçus sont supérieurs à 23 000 € ET la moitié des revenus de votre foyer fiscal. 
• Loueur meublé non professionnel : les loyers perçus sont inférieurs à 23 000 € et/ou la moitié des revenus de votre foyer fiscal. 

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Quel que soit votre statut, vos revenus locatifs sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux et vous avez le choix entre deux régimes fiscaux  : 

• Le régime micro-BIC : il  est applicable de plein droit dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 188 500 €. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés). 
• Le régime réel d’imposition : vous pouvez déduire toutes les charges nécessaires à la mise en location et amortir le bien immobilier, les meubles et les travaux de rénovation. 

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Comment classer sa location meublée saisonnière ?

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Vous pouvez demander le classement de votre location meublée saisonnière. L’idée est d'indiquer le niveau de confort et d’équipement du bien en fonction d’un classement (correspond à 5 étoiles). 

Dans ce cas, vous bénéficierez : 

• D’une meilleure attractivité si votre logement est bien classé ; 
• D'un abattement forfaitaire de 71 % en micro-BIC (contre 50 % pour les logements saisonniers classiques) ;
• D’une exonération de la taxe d’habitation et de la taxe foncière en zone de revitalisation rurale ; 
• D’une absence de taxe de séjour majorée. 

Pour cela, vous devez effectuer une demande de classement auprès d’un organisme évaluateur accrédité ou agréé de votre choix. Cet organisme viendra alors visiter le bien immobilier, et vous remettra un rapport suivi d’une proposition de classement. Si celle-ci ne vous convient pas, vous pourrez toujours la refuser (sous un délai de 15 jours). À défaut de refus, votre note est acquise pendant 5 ans. Cela dit, pendant toute cette période, le logement doit correspondre aux caractéristiques du classement. À défaut, le locataire est en droit de saisir le préfet pour faire constater une non-conformité. Auquel cas, vous serez déclassé. 

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