Création LMNP : le guide pratique pour lancer votre activité

La création du LMNP suppose d’accomplir quelques démarches administratives. Mais elle donne aussi l’occasion de faire des choix stratégiques pour réussir votre investissement. Vous devrez ainsi définir vos objectifs d’investisseur et les mettre en adéquation avec votre fiscalité, pour améliorer votre rentabilité.

Quels sont les prérequis avant la création du statut LMNP ?

Avant de vous lancer dans la création de votre statut, vous devez établir une stratégie d’investissement locatif. Elle passe par une réflexion sur la fiscalité du LMNP, pour améliorer votre rentabilité. Enfin, vous devez installer une liste de mobilier obligatoire pour être en conformité avec la loi Alur.

La définition du projet : ancien, neuf ou résidence de services ?

Première question que le loueur en meublé non professionnel doit se poser : faut-il investir en LMNP dans l’ancien, le neuf ou en résidence de services ? Chaque modèle de location a ses avantages et inconvénients.

Les avantages et inconvénients de l’ancien

Dans l’ancien, vous devez le plus souvent réaliser des travaux, de rafraîchissement, de mise au goût du jour voire de rénovation. Vous profitez en contrepartie d’une décote sur le prix de vente, qui rend l’investissement locatif plus accessible. En outre, les logements anciens bénéficient d’un emplacement premium au cœur des villes, à proximité de toutes les commodités. Vous pourrez ainsi attirer plus de locataires.

Les avantages et inconvénients du neuf

Dans le neuf, le logement est aux dernières normes, notamment de performance énergétique. Par ailleurs, vous payez des frais de notaire réduits, qui représentent 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Revers de la médaille : le prix d’acquisition est plus élevé et l’emplacement est souvent en périphérie, faute de foncier disponible. Vous devez alors cibler des locataires mobiles, et n’êtes pas de réaliser une plus-value à la revente.

Les avantages et inconvénients de la résidence-services

En résidence avec services (résidence seniors, étudiants ou de tourisme), vous signez un bail commercial avec un exploitant. Pendant toute sa durée, vous êtes assuré de percevoir des loyers, même si le logement n’est pas loué.

En revanche, vous êtes dépendant de l’exploitant : il doit être suffisamment solide pour ne pas faire faillite. Ce type de logement reste enfin peu liquide : il peut être difficile à revendre sur le marché secondaire.

L'importance de la simulation fiscale avant toute démarche administrative

Vous allez percevoir des loyers et des charges, qui sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 18.6 %. Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel.

Une fois que vous avez ciblé votre bien immobilier, prenez le temps de simuler chaque option, en tenant compte des recettes locatives et des charges, pour optimiser votre fiscalité dès le démarrage de votre activité.

La vérification de l'ameublement obligatoire

Pour être considéré comme meublé, le logement doit comporter une liste obligatoire de meubles et d’équipements. Si ce n’est pas le cas, vous risquez une requalification du bail meublé en location nue, ce qui aurait des conséquences fiscales.

Un décret de 2015 prévoit ainsi une liste de 11 éléments de mobilier qui permettent au locataire de se reposer, de dormir, de prendre ses repas et de faire le ménage.

Comment immatriculer sa location meublée ?

Contrairement au loueur en location nue, qui doit uniquement déclarer ses revenus locatifs sans statut particulier, vous êtes tenu de vous immatriculer en LMNP. Cette démarche administrative s’effectue de manière dématérialisée sur le site internet de l’INPI, et non plus sur le formulaire P0i.

Avant cette réforme introduite par la loi Pacte, vous deviez enregistrer votre activité de location meublée, qui est commerciale, auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS). Il a été remplacé par le registre national des entreprises (RNE), dans un souci de simplification.

Pour l’immatriculation auprès de l’INPI, vous devez vous rendre à la rubrique “création d’entreprise “ et remplir le formulaire. Celui-ci vous demandera notamment si vous créez votre activité de loueur en nom propre, en indivision ou en SARL de famille.

À l’issue de la formalité, vous recevrez un numéro SIRET. Obligatoire, il est à reporter sur chacune de vos déclarations fiscales annuelles. À cette occasion, l’INSE vous attribuera également un code APE (activité principale exercée) :

• 68.20A si vous faites de la location meublé de longue durée moyennant un bail classique, étudiant ou bail mobilité (résidence principale) ;
• 55.20Z si vous faites de la location saisonnière, en meublé de tourisme classé ou non classé.

Quel régime fiscal choisir à la création du LMNP ?

Sur le formulaire de création du LMNP, vous devez renseigner votre option fiscale. Vous avez le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC pour créer son LMNP

De plein droit au démarrage de votre activité, vous serez assujetti au régime micro-BIC, accessible jusqu’à :

• 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classés ;
• 83 600 euros pour la location meublée de longue durée, les meublés touristiques classés, gîtes et chambres d’hôtes.

Ce régime d’imposition ne permet pas de déduire des charges. Vous profitez à la place d’un abattement de 30 % pour les meublés touristiques non classés, 50 % dans les autres cas. Vous serez ainsi forcément imposé sur vos recettes locatives.

Ce régime fiscal doit donc être choisi si vos charges n’excèdent pas le pourcentage d’abattement forfaitaire ou si vous ne souhaitez pas tenir de comptabilité.

Le régime réel pour créer son LMNP

Vous pouvez opter pour le régime réel dès le démarrage de l’activité ou en cours d’exercice, avant la date limite du dépôt de la déclaration générale des revenus. Il se révèle la plupart du temps plus avantageux grâce :

• À la déduction de charges, qui permet de créer un déficit. Celui-ci vient supprimer la taxation sur les recettes annuelles pendant 10 ans ;
• Aux amortissements LMNP sur le bâti (hors terrain), le mobilier et certaines dépenses de travaux. Vous les utiliserez une fois le déficit utilisé pour réduire votre résultat fiscal, et donc, votre imposition.

Quelles sont les démarches administratives pour créer son LMNP ?

En plus de l’immatriculation à proprement parler, vous devez accomplir d’autres formalités pour être dans les clous vis-à-vis de la loi.

L’ouverture d’un compte bancaire

Si vous exercez votre activité de location meublée sous la forme d’une SARL de famille, alors vous devez obligatoirement ouvrir un compte bancaire dédié. Celui-ci sera notamment nécessaire pour déposer le capital social de la société.

En nom propre, vous devez ouvrir un compte bancaire dédié à l’activité si votre chiffre d’affaires excède 10 000 euros pendant deux années consécutives.

Mais même si vous n’êtes pas concerné, mieux vaut opter pour le compte séparé. Vous aurez plus de facilité à tenir votre comptabilité au régime réel, ou votre livre de recettes et de dépenses au régime micro-BIC. L'administration fiscale aura elle aussi une meilleure visibilité sur vos flux de revenus locatifs et de charges en cas de contrôle fiscal.

La souscription d’une assurance PNO

L’assurance propriétaire non occupant (PNO) est obligatoire dès lors que votre logement meublé se situe dans un immeuble en copropriété. Elle vient en complément de l’assurance habitation souscrite par le locataire, pour garantir votre responsabilité civile envers les tiers, les voisins ou les locataires.

L’enregistrement d’un meublé de tourisme en location courte durée

Si vous optez pour la location d’un meublé touristique classé ou non classé, vous devez le déclarer en mairie sauf s’il constitue votre résidence principale. Vous remplirez le formulaire Cerfa 14004 sur papier ou sur le service de télédéclaration de la mairie. Vous obtiendrez un numéro d’enregistrement que vous reporterez sur vos annonces de location.

Attention, si vous procédez pas à cette déclaration, vous vous exposez à une amende allant jusqu’à 5 000 euros.

À savoir

En fonction de la ville dans laquelle vous investissez, la réglementation peut vous imposer une autorisation de changement d’usage ou de respecter une règle de compensation.

Quelles sont les erreurs à éviter à la création d’une LMNP ?

La création d’une location meublée non professionnelle reste complexe. Voici les erreurs à éviter.

Se tromper sur la date de début d’activité

Les frais d’acquisition, dont les frais de notaire, soit au choix déductibles ou amortissables. Si vous optez pour la déduction, pour créer un déficit, encore faut-il que les frais d’acquisition soient rattachables à l’exercice en cours.

Concrètement, vous ne pourrez pas déduire les frais d’acquisition de 2026 en 2027. Mieux vaut donc indiquer comme date de début d’activité celle de la signature chez le notaire.

Oublier de déclarer son activité dans les délais

Vous devez déclarer le commencement de votre activité à l’INPI dans les 15 jours suivant la première mise en location du bien. Vous risquez une amende de 150 euros si vous n’êtes pas dans les délais.

Sous-estimer l’importance du calcul des amortissements

Les amortissements constituent un levier puissant pour réduire, voire supprimer votre taxation sur les loyers. Mais leur calcul ne doit rien laisser au hasard, au risque de mal définir le stock d’amortissements, avec à la clé trop d’impôt payé. Et le risque aussi d’un redressement fiscal !

Pourquoi se faire accompagner par Nopillo pour créer son statut LMNP ?

Nopillo vous accompagne gratuitement dans la création de votre statut LMNP, pour vous éviter les erreurs et réaliser les formalités dans les délais. Notre logiciel vous permet également d’automatiser vos obligations comptables et fiscales.

Beaucoup de bailleurs commencent au micro-BIC par simplicité, alors que le régime réel aurait pu être plus avantageux dès la première année. D’autres oublient certaines charges déductibles ou se trompent dans le calcul des amortissements.

Grâce à Nopillo, vous pouvez :

• Payer moins d’impôt dès la première année ;
• Constituer correctement un stock d’amortissements ;
• Gagner du temps sur la gestion administrative ;
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