L’investissement locatif en meublé est souvent présenté comme une niche fiscale. Et à raison ! À condition de choisir le régime fiscal du réel, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges d’exploitation et pratiquer des amortissements. À la clé, la création d’un déficit qui permet de réduire, voire de supprimer l’imposition sur les loyers. Vous profiterez donc de revenus complémentaires défiscalisés tout en bâtissant un patrimoine pérenne. Tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité du LMNP.

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Quelle est l’imposition du LMNP ?

L’imposition du loueur en meublé non professionnel s’effectue au régime des BIC, plus avantageux que celui de la location vide.

Les conditions d’éligibilité au statut de loueur en meublé non professionnel

Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez respecter deux conditions : 

• Percevoir moins de 23 euros de revenus locatifs par an (loyers et charges répercutables sur le locataire) ;
• Ces recettes locatives restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, traitements, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles).

Si vous franchissez ces seuils, l’administration fiscale vous attribuera un autre statut fiscal : celui du loueur en meublé professionnel (LMP). Cette distinction est importante, car la fiscalité du déficit et de la plus-value ne seront pas les mêmes. Le LMP doit en outre verser des cotisations sociales, alors que le LMNP s’acquitte seulement de prélèvements sociaux.

La catégorie d’imposition des revenus locatifs

La location est en principe une activité civile, qui génère des revenus fonciers. Le bailleur est alors assujetti au régime des revenus fonciers, qui prévoit des règles strictes en matière de déficit foncier et de déduction de charges. Ce régime fiscal n’offre pas non plus la possibilité de pratiquer des amortissements au régime réel. 

Mais spécificité : la location meublée, de longue durée ou saisonnière est considérée comme une activité commerciale. Les recettes annuelles du propriétaire-bailleur ne constituent donc pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime des BIC offre un abattement plus généreux que celui de la location nue au micro-BIC, ainsi que la possibilité de déduire l’intégralité des charges et de réaliser des amortissements.

Les prélèvements sociaux du LMNP

Comme leur nom l’indique, les prélèvements sociaux constituent une taxe destinée à financer la protection sociale. Ils comprennent différentes contributions, dont la CSG et la CRDS. 

En plus de son impôt sur le revenu sur les revenus locatifs, l’investisseur locatif doit payer des prélèvements sociaux. Depuis 2026, le taux d’imposition a été porté de 17.2 % à 18.6 % sur les revenus du patrimoine, dont les loyers. Il reste à 17.2 % pour les plus-values immobilières.

Quels sont les régimes fiscaux du LMNP ?

Les BIC que vous percevez de la location meublée sont donc doublement taxés, au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 18.6 %. L'imposition s’effectue sur le montant net des recettes, qui se détermine après l’application d’un régime fiscal : celui du micro-BIC ou celui du réel simplifié.

Le régime micro-BIC : la solution de la simplicité

Le régime fiscal du micro-BIC est une déclinaison de la micro-entreprise appliquée aux BIC de location meublée. Vous y êtes assujetti de plein droit lorsque vous débutez votre activité de loueur, et il reste accessible jusqu’à un plafond de recettes annuelles de : 

• 15 000 euros pour les meublés de tourisme non classé ;
• 83 600 euros pour la location meublée de longue durée, les meublés touristiques classés, les gîtes et les chambres d’hôtes.

Si vous dépassez ces plafonds, vous basculerez automatiquement au régime réel.

Le régime micro-BIC est dit simplifié car vous n’avez pas de comptabilité à tenir. Vous ne pouvez pas déduire les charges d’exploitation que vous supportez, mais pour en tenir compte, le fisc applique un abattement. Le montant des abattements forfaitaires varie en fonction de la nature de la location, longue durée ou location saisonnière. Il est fixé : 

• 30 % pour les meublés de tourisme non classés ;
• 50 % pour les autres types de location.

Le régime réel : le moteur de l’optimisation fiscale

Le régime réel (simplifié ou normal) est un mode de détermination du bénéfice imposable basé sur la différence entre les recettes perçues et les charges réellement supportées. Il permet en outre de pratiquer des amortissements sur le bâti, le mobilier et certaines dépenses de travaux, pour faire de la défiscalisation en LMNP.

Le régime réel d’imposition s’applique si vous excédez les seuils du micro-BIC ou sur option. Vous pouvez exercer cette dernière directement en lançant votre activité ou chaque année avant la date limite pour le dépôt de votre déclaration des revenus.

Les charges déductibles au régime réel du LMNP

En tant qu’investisseur locatif, vous supporterez de nombreuses charges courantes tous les mois. Vous pouvez en répercuter certaines sur le locataire, comme une fraction des charges de copropriété, les dépenses relatives à l’ascenseur ou aux espaces extérieurs. 

Les charges que vous ne pouvez pas récupérer sur les locataires peuvent être déduites au régime réel, notamment : 

• Les intérêts d'emprunt et frais de dossier ;
• La taxe foncière ;
• Les primes d'assurance (PNO, GLI) ;
• Les frais de gestion locative et honoraires des professionnels comme le syndic ou l’agence immobilière.

Pour être déductibles, les charges doivent être : 

• Engagées dans l’intérêt de l’exploitation ;
• Rattachées à l’exercice en cours ;
• Effectivement payées par le bailleur ;
• Justifiées par une facture. 

Les amortissements du LMNP

Le Code général des impôts (CGI) donne la possibilité de faire des amortissements en location meublée. L'amortissement est le mécanisme comptable qui permet de constater l'usure d'un bien au fil du temps. Il se pratique sur le bâti hors terrain (celui-ci ne se déprécie pas avec le temps), sur le mobilier et sur certaines dépenses de travaux.

L’amortissement par composants du bâti

Pour amortir correctement le bâti, vous devez donc déduire le terrain, qui représente en général 20 % du prix d'acquisition. L’amortissement s’effectue ensuite par composants et par durée de vie par composant, selon le barème suivant : 

L’amortissement des meubles 

En location meublée, vous devez fournir une liste obligatoire de meubles et d’équipements prévue par un décret de 2015. Le mobilier s’use plus vite que le bâti, il s’amortit donc sur une durée de vie beaucoup plus courte : 

L’amortissement des travaux

Si vous réalisez des travaux d’un montant élevé ou qui augmentent la valeur du bien, ils ne seront pas déduits, mais amortis selon les règles de l’amortissement par composant.

Le plafond des amortissements

Les amortissements sont limités chaque année à la différence entre les loyers encaissés et les charges déductibles. Ils ne peuvent pas créer ou aggraver un déficit, mais seront alors placés en report sans limitation de durée pour réduire ultérieurement le bénéfice imposable.

La fiscalité commence dès l'achat. Découvrez comment bien investir en LMNP pour optimiser vos futurs amortissements.

Le report de déficit BIC

Lorsque vos charges sont supérieures à vos recettes annuelles, vous créez un déficit. Celui-ci se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans. Il vient alors effacer votre impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. 

Lorsque votre déficit est consommé, vous pouvez utiliser votre stock d’amortissements pour ramener votre résultat bénéficiaire au plus près de zéro. L’amortissement constitue ainsi un levier puissant pour neutraliser durablement votre imposition.

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Exemple chiffré de la fiscalité LMNP vs fiscalité en location nue

Vous achetez un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros. Le loyer est supérieur de 15 % par rapport à la location nue. Vous réalisez des travaux d’un montant de 20 000 euros. Les intérêts d’emprunt s'élèvent à 950 euros par an, et les charges à 1 500 euros par an. Vous relevez de la tranche marginale d’imposition de 30 %.

En location vide, il existe une liste limitative de charges déductibles, alors que vous pouvez toutes les déduire en location meublée. Les amortissements ne sont pas autorisés en location nue, sauf à investir sous le dispositif Jeanbrun. 

Le déficit foncier que vous réalisez avec la déduction de charges est limité à 10 700 euros par an et se reporte ensuite pendant 10 ans. Le montant des prélèvements sociaux est à 17.2 % et non pas à 18.6 % comme en location meublée.

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Suivez les évolutions législatives et les niches fiscales sur notre blog dédié à l'immobilier

Quelles sont les autres taxes en LMNP ?

Vous devez payer d’autres taxes que l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est due par toute personne (physique ou morale) qui exerce une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l'année. Elle concerne donc les LMNP. 

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Contrairement à l'impôt sur le revenu, elle ne dépend pas du bénéfice, mais de la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour l'activité. Elle n’est pas due au titre de la première année de création de l’activité.

La taxe foncière

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt local dû chaque année par le propriétaire d'un bien immobilier au 1er janvier. Reposant elle aussi sur la valeur locative des logements, elle fait partie des charges déductibles.

La TVA

En principe, l’activité de location meublée est exonérée de TVA. Toutefois, vous pouvez récupérer la TVA si vous achetez un bien neuf en résidence de services et proposez 3 sur 4 des prestations para-hôtelières suivantes : 

• Fourniture du petit-déjeuner ;
• Fourniture du linge de vie ;
• Service de réception ; 
• Nettoyage régulier des locaux.

À savoir : si vous revendez votre bien avant un délai de 20 ans, vous devrez restituer une quote-part de TVA au prorata de la durée de détention.

Quelle est la fiscalité de la plus-value ?

À l’issue de l’opération, vous devrez également payer une taxe si vous réalisez une plus-value. Une distinction importante : 

• Si vous êtes LMNP, vous relevez du régime des plus-values immobilières des particuliers ;
• Si vous êtes LMP, vous relevez du régime des plus-values professionnelles.

Le calcul de la plus-value

La plus-value se calcule sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien immobilier, après réintégration des amortissements.

Vous pouvez déduire du prix de vente les frais liés à la vente, comme la réalisation des diagnostics immobiliers. 

Vous pouvez également déduire du prix d’acquisition les frais d’acquisition au réel ou selon un forfait de 7.5 %, ainsi que les dépenses de travaux, au réel ou selon un forfait de 15 %.

L’imposition de la plus-value et les abattements pour durée de détention

La plus-value immobilière est taxée : 

• Au barème progressif de l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
• Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.

Au régime des particuliers, vous bénéficiez d’abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes. Vous devez conserver le bien 22 ans pour être exonéré d’IR et 30 ans pour être également exonéré de PS.

Comment sécuriser sa fiscalité avec Nopillo ?

Vous avez des obligations comptables et fiscales dont l’étendue varie en fonction du régime fiscal choisi, micro-BIC ou réel. 

Au régime micro-BIC, vous devez tenir à jour un livre des recettes et des dépenses et souscrire une déclaration 2042 C-Pro. 

Au régime réel, vous devez effectuer une comptabilité complète, avec bilan et compte de résultat et remplir une liasse fiscale composée des Cerfa 2031, 2033 et 2042 C-Pro.

Toutes ces démarches restent complexes et il existe un risque réel de redressement fiscal. Pour respecter vos obligations et limiter ce risque, vous pouvez faire appel à un expert-comptable immobilier ou vous appuyer sur un logiciel comptable dédié comme celui de Nopillo. 

Nopillo vous permettra d’automatiser votre bilan et votre liasse fiscale, pour ne pas vous tromper sur votre assiette imposable. Bonne nouvelle : les honoraires comptables ou du logiciel de comptabilité meublée constituent des charges déductibles.

Une fiscalité optimisée demande une rigueur administrative. Consultez notre guide sur la déclaration et la gestion LMNP

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