L’investissement locatif meublé séduit de plus en plus de particuliers. Il faut dire que ce mode de location présente bien des avantages : demande locative en plein essor, cadre fiscal attractif, rentabilité au rendez-vous. Mais investir en LMNP ne s’improvise pas. Vous devez définir avec soin votre projet, rechercher le bien immobilier idéal et assurer la gestion locative. Le choix du régime fiscal doit aussi être pris en compte dès la mise en location, pour optimiser la taxation sur les loyers. Dans ce guide, nous vous dévoilons tout sur la location meublée non professionnelle, pour réussir votre investissement.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’applique aux bailleurs qui mettent en location un bien immobilier meublé, sans en faire leur activité principale. C’est l’administration fiscale qui vous l’octroie, sous conditions d’accès.

Les conditions d’éligibilité pour être LMNP 

Pour bénéficier du statut de LMNP, vous devez remplir les conditions suivantes : 

• Percevoir moins de 23 000 euros de revenus locatifs par an (charges répercutables sur le locataire comprises) ;
• Ces recettes locatives restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal. Entrent dans la catégorie des revenus d’activité les traitements, salaires, pensions, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices non commerciaux (BNC) et bénéfices agricoles (BA). Ils sont pris en compte au niveau du foyer fiscal. En clair, les revenus de votre conjoint sont comptabilisés si vous êtes en couple soumis à imposition commune.

Si vous excédez ces seuils, vous basculerez alors sur le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). La distinction a toute son importance, car elle a des conséquences sur le traitement du déficit et de la plus-value et entraîne le versement de cotisations sociales.

La liste des meubles obligatoires en LMNP 

Il ne suffit pas d’installer un peu de mobilier et quelques équipements pour être considéré comme un loueur en meublé. Un décret de 2015 fixe une liste de meubles que le propriétaire bailleur doit obligatoirement fournir à ses locataires, sous peine de requalification du bail meublé en bail de location nue. 

L’ensemble des éléments de mobilier permettra au preneur de se reposer, de dormir, de cuisiner et de faire le ménage. Vous devez ainsi installer : 

• Une literie complète (sommier, lit matelas ou canapé-lit) avec couette ou couverture ;
• Des rideaux ou des volets dans les chambres à coucher ;
• Des plaques de cuisson ;
• Un four ou un four à micro-ondes ;
• Un frigo et un congélateur ou un frigo avec congélateur qui permet de disposer d’une température inférieure ou égale à - 6°C ;
• De la vaisselle et des ustensiles de cuisine en nombre suffisant par occupant ;
• Une table et des sièges (chaises, banc…) ;
• Des étagères pour le rangement ;
• Des lampes ;
• Du matériel de ménage adapté aux caractéristiques du logement. Par exemple, s’il y a de la moquette dans les pièces, il faudra acheter un aspirateur.

Pourquoi investir en LMNP ?

Devenir investisseur locatif en meublé comporte bien des avantages par rapport à la location vide.

Pour percevoir un loyer supérieur à la location nue

Sauf si vous concrétisez votre investissement locatif en zone à encadrement des loyers, vous restez libre d’en fixer le montant. Bien entendu, il doit être cohérent avec ce qui se pratique sur le marché immobilier local, mais grâce aux meubles et équipements, il peut être supérieur de 10 à 20 % par rapport à celui d’une location nue.

En conséquence, le rendement locatif, qui se calcule en tenant en compte des loyers, augmente.

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À savoir  Le rendement locatif brut se calcule selon la formule : (loyers annuels / prix d’acquisition du bien) x 100. Pour obtenir le rendement net et le rendement net d’impôts, vous soustrairez vos charges et vos taxes.

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Pour répondre à une demande locative en croissance

L’investissement immobilier en meublé s’adresse à des profils de locataires variés comme : 

• Des touristes, si vous faites de la location saisonnière ;
• Des étudiants et des jeunes actifs si vous louez en longue durée : 
• Des salariés en mutation professionnelle avec un bail mobilité.

Ces locataires privilégient des logements prêts à vivre, dans lesquels ils n’ont plus qu’à poser leurs valises. La demande n’a de cesse de croître, portée par la démographie, le développement des familles mono-parentales et la mobilité professionnelle toujours plus forte. En optant pour la location meublée non professionnelle, vous réduisez ainsi le risque de vacances locatives.

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Pour diversifier votre patrimoine

Le logement meublé constitue un actif tangible qui peut être amené à se valoriser avec le temps si vous sélectionnez avec soin l’emplacement. Durant toute la phase d’exploitation, il vous rapporte des revenus complémentaires et à la sortie de l’opération, vous pouvez réaliser une plus-value immobilière.

Par ailleurs, l’immobilier reste le seul placement où vous pouvez investir avec un prêt. Vous bénéficiez alors de l’effet de levier du crédit, qui vous permet de bâtir un patrimoine d’un montant bien supérieur à celui de votre apport personnel. 

Pour la flexibilité du bail

Autre atout de la location meublée, vous avez le choix entre différents baux civils : 

• Le contrat de location saisonnière ;
• Le bail de location de longue durée, qui se conclut sur une durée d’un an (contre 3 ans en location nue) et se reconduit automatiquement ;
• Le bail étudiant, sur une durée de 9 mois ;
• Le bail mobilité, sur une durée allant de 1 à 10 mois, non renouvelable ;
• Le bail commercial de 9 à 12 ans, si vous achetez un bien dans une résidence de services.

Vous pouvez ainsi opter pour un mode de location en adéquation avec vos objectifs patrimoniaux.

Par ailleurs, le bail de location meublée présente plus de souplesse que le bail de location nue. En effet, vous pouvez récupérer votre logement à l’échéance du bail, en respectant un délai de préavis de 3 mois (contre 6 mois en location vide).

Enfin, s’agissant du mode de perception des charges locatives, vous avez le choix entre le forfait et les provisions sur charges avec régularisation annuelle. En location vide, c’est forcément le régime des provisions qui s’applique.

À savoir : si vous optez pour le bail étudiant, sachez qu’il n’est pas reconductible. Vous devrez signer un nouveau contrat si votre locataire souhaite rester dans le logement

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Pour les avantages fiscaux

En location meublée, vous vous placez sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers comme en location nue. Vous bénéficiez d’un cadre fiscal plus avantageux, au régime micro comme au régime réel. 

Au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement plus généreux qu’en régime micro-foncier. 

Au régime réel, vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges d’exploitation, contre une liste limitative en location nue. Et vous pouvez pratiquer des amortissements, un levier puissant pour faire de l’optimisation fiscale.

Quelle est la fiscalité pour investir en LMNP ? 

Si la location meublée séduit autant, c’est pour les opportunités de défiscalisation immobilière qu’elle propose. 

Les recettes locatives constituent des BIC. Ceux-ci sont taxés sur leur montant net au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 18.6 %. Vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour la taxation : régime micro-BIC ou régime réel.

Le régime micro-BIC pour investir en LMNP

De plein droit au lancement de votre activité, vous relevez du régime micro-BIC. Celui-ci reste accessible jusqu’à : 

• 83 600 euros pour la location meublée de longue durée, les meublés de tourisme classés, gîtes et chambres d'hôtes ;
• 15 000 euros pour les meublés touristiques non classés.

Avec ce régime fiscal, vous ne pouvez pas déduire vos charges. Vous profitez à la place d’un abattement. 

Le montant de l’abattement forfaitaire varie en fonction de la nature de la location. Il est fixé à : 

• 30 % pour les meublés de tourisme non classés ;
• 50 % dans les autres cas.

Le régime réel pour investir en LMNP

C’est le régime réel simplifié qui vous permet d’optimiser réellement votre fiscalité. Vous pouvez le choisir dès le commencement de l’activité ou en cours de location. Il vous permet de déduire l’intégralité de vos charges de vos loyers (primes d’assurance, intérêts d’emprunt, taxe foncière…).

Le déficit au régime réel

Si les charges que vous assumez sont supérieures aux recettes annuelles, vous créez un déficit. À ne pas confondre avec le déficit foncier, qui se réalise en location nue. 

Le déficit se reporte sur la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans. Grâce à lui, vous ne paierez pas d’IR ni de prélèvements sociaux sur les loyers, jusqu’à ce qu’il soit absorbé.

L’amortissement LMNP au régime réel

L’article 39 C du Code général des impôts vous autorise à pratiquer des amortissements en LMNP. L’amortissement est un mécanisme comptable, qui permet de prendre en compte la dépréciation d’un actif liée au temps et à l’usure. Vous pouvez amortir le bâti, le mobilier et les travaux d’amélioration, d’agencement et de reconstruction.

L’amortissement est plafonné à la différence entre les loyers perçus et les charges. Il ne peut pas non plus créer ou aggraver un déficit, mais l’excédent non consommé peut être placé en report, sans limitation de durée.

L’intérêt des amortissements, c’est de ramener le résultat fiscal au plus près de zéro une fois le déficit consommé, pour limiter, voire supprimer la taxation des loyers. Vous pouvez reconstituer le stock d’amortissements en cours de location, en remplaçant le mobilier ou en réalisant des travaux.

À savoir : la récupération de TVA est possible si vous achetez un bien neuf dans une résidence-services qui propose 3 services para-hôteliers.

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Lire aussi : Comprendre en détail la fiscalité du LMNP

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Quelles sont les étapes pour un premier investissement en LMNP ?

Pour investir en LMNP et optimiser la gestion de votre bien meublé, vous devez suivre ces étapes.

La définition de votre projet locatif

Vous devez d’abord vous demander pourquoi vous souhaitez investir en LMNP ? Pour obtenir des revenus complémentaires immédiats ? Pour préparer votre retraite ? Pour viser la valorisation patrimoniale ?

En fonction de votre objectif, rendement immédiat ou plus-value à la sortie, vous pourrez choisir : 

• La ville où investir ;
• La nature de la location (la location saisonnière peut s’avérer très rentable, mais elle est de plus en plus en encadrée) ;
• La cible de locataires.

La recherche du bien immobilier idéal pour investir en LMNP

Vous le savez sans doute déjà, mais la règle d’or en immobilier, c’est l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Pour bien le sélectionner, vous tiendrez compte : 

• De la tension locative, étant entendu que les zones les plus tendues sont aussi les plus chères à l’achat. Il peut être judicieux de se positionner sur une ville moyenne dynamique pour trouver un un meilleur équilibre entre prix d'achat et loyer ;
• Du profil de vos locataires. Si vous ciblez les étudiants, vous rechercherez un logement à proximité d’un campus ;
• Des projets d’urbanisme en cours et à venir, qui peuvent créer de la demande locative et optimiser le potentiel de plus-value.

La recherche du financement

Vous devez attendre d’avoir signé le compromis de vente pour démarcher les banques. Vous disposez alors d’un délai de 45 à 60 jours pour trouver un crédit immobilier et une assurance emprunteur.

Pour un premier investissement en LMNP, il est conseillé de faire appel à un courtier. Il pourra négocier pour vous les meilleures conditions d’emprunt, en fonction de votre profil. Il vous aidera également à choisir le type de prêt le plus adapté, entre un prêt amortissable et in fine.

L’immatriculation SIRET

L'immatriculation au greffe de votre activité de loueur en meublé est une démarche administrative obligatoire. Vous devez la déclarer dans les 15 jours suivant la première mise en location du bien. À l’issue de la procédure, vous obtiendrez un numéro SIRET que vous reporterez sur vos déclarations fiscales.

Vous devez vous rendre sur le guichet unique de l’INPI pour réaliser cette formalité en ligne, qui remplace l’ancien formulaire P0i.

Le respect des obligations fiscales et déclaratives

Une fois votre location lancée, vous devez tenir une comptabilité complète si vous avez opté pour le régime réel, avec bilan et compte de résultat. Vous devez également produire une liasse fiscale chaque année, composée des formulaires 2031, 2033 et 2042 C-Pro.

Au régime micro-BIC, il vous suffit de tenir à jour un livre de recettes et de dépenses et de déclarer vos recettes annuelles sur le formulaire Cerfa 2042 C-Pro.

Quels sont les pièges à éviter et conseils d’experts pour réussir son investissement en LMNP ?

Voici nos conseils pour déjouer les pièges qui vous attendent sur le chemin de votre investissement en LMNP.

Mal fixer son loyer

Pour limiter le risque de vacances locatives et le turn-over excessif de locataires, vous devez fixer un loyer cohérent avec le marché immobilier local. Et pour doper le rendement, il ne doit pas être trop faible. Gardez en tête qu’une fois le bail signé, vous ne pourrez pas réévaluer le loyer comme vous l’entendez.

Pour déterminer le montant du loyer, vous pouvez utiliser des outils de simulation, faire appel à un agent immobilier ou procéder par comparaison avec des annonces de biens similaires en location.

À savoir : Si vous optez pour le forfait de charges, calculez-le soigneusement. Vous ne pourrez pas demander un complément le cas échéant, c’est interdit par la loi.

Mal sélectionner son locataire

Parmi les risques locatifs, celui que redoutent tous les propriétaires-bailleurs, c’est l’impayé de loyer. Vous devez donc sélectionner avec attention votre locataire. Idéalement, il doit présenter une situation professionnelle stable et des garanties de solvabilité, en percevant 2.8 fois le montant du loyer.

Prenez aussi le temps de vérifier les pièces justificatives : les fiches de paie doivent être cohérentes avec l’avis d’imposition. Vous pouvez d’ailleurs vérifier l’authenticité de l’avis d’imposition sur ce site du gouvernement.

Ne pas tenir compte des contraintes de la gestion locative

Par nature, la location meublée entraîne un turn-over de locataires plus élevé qu’en location nue. Il faudra donc à chaque changement de preneur refaire une annonce, un état des lieux d’entrée et de sortie, un bail. Toutes ces tâches sont chronophages et demandent de la disponibilité et de résider à proximité du logement meublé.

Une alternative : vous appuyer sur des logiciels de gestion locative meublée ou la déléguer à un gestionnaire locatif. Les dépenses que vous assumerez sont déductibles au régime réel d’imposition.

Ne pas anticiper la revente

La plus-value que vous réaliserez à la sortie de l’opération sera imposée au régime des plus-values des particuliers. Elle fera l’objet d’une double taxation : 

• À l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
• Aux prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %.

Le CGI prévoit des abattements pour durée de détention pour chacune de ces taxes. Il faut toutefois attendre 30 ans pour être totalement exonéré d’imposition. Vous devez donc avoir en tête votre horizon de sortie, car il aura un impact sur la rentabilité globale de l’opération.

À savoir : les amortissements pratiqués pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Mathématiquement, celle-ci augmente, et votre imposition avec.

Ne pas se faire accompagner pour investir en LMNP

Créer sa stratégie d’investissement, trouver son financement et son bien, gérer sa location : investir en LMNP reste complexe. Pour mener à bien toutes ces étapes, vous avez tout intérêt à vous entourer de professionnels, comme un conseiller en gestion de patrimoine, un agent immobilier, un courtier ou encore un expert-comptable immobilier.

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