Simulateur LMNP
Micro Bic vs Réel

LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel, quand vous louez en meublé ce régime s’applique par défaut

BIC : Les revenus de la location meublée se déclarent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez ensuite le choix entre : le régime micro BIC et le régime réel.

Régime Micro-BIC : option de déclaration des revenus par défaut en LMNP. Vous imputez 50% du loyer en charges déductibles, vous ne payez donc vos impôts que sur 50% du loyer

Régime Réel : vous déclarez vos charges au réel et vous déduisez également l'amortissement du bien de vos loyers (plus d'infos dans notre article dédié)‍

Quelque soit le régime fiscal que vous choisissez, vos revenus imposables de location meublée seront taxés au taux suivant : Taux Marginal d’Imposition (voir calcul ci-dessous) + CSG (17,2%).

‍Exemple : si votre taux marginal est de 30%, vos revenus imposables de location meublée seront taxés à 30% + 17,2% = 47,2%

Calculer votre taux marginal d’imposition :

1. Identifier votre revenu net imposable (il apparait par exemple dans votre avis d’imposition)
2. Identifier votre quotient familial (il est lui aussi affiché dans votre avis d’imposition)
3. Diviser votre revenu net imposable par votre quotient familial
4. Identifier dans quelle tranche d’imposition vous vous situez :

• Jusqu'à 10 777 € → votre taux marginal est de 0 %
• De 10 778 € à  27 478 € → 11 %
• De  27 479 € à  78 570 € → 30 %
• De  78 571 € à 168 994 € → 41 %
• Plus de 168 994 € → 45%
• Pour les non résidents → 20%

Le site du ministère de l'économie et des finances met à disposition le barème applicable, des exemples ainsi qu’un simulateur.‍

Si vous optez pour le régime réel les charges d’intérêts liés aux emprunts contractés pour réaliser votre investissement ou des travaux sont déductibles.

Il est important de noter que les charges d’intérêts constituent une partie seulement du remboursement de votre emprunt (l’autre partie étant liée à l’amortissement du prêt). Le montant de vos charges d’intérêt est indiqué dans le tableau d’amortissement de votre prêt (accessible en ligne dans l’espace client de votre banque). Vous pouvez également estimer ces charges d’intérêts en utilisant un simulateur comme celui mis à disposition par l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement.

Le régime fiscal par défaut de l’activité de Loueur meublé non professionnel est le régime Micro BIC. Beaucoup de propriétaires bailleurs ne connaissant pas le régime réel qui est pourtant plus favorable dans un grand nombre de cas.

Le régime Micro Bic accorde un abattement forfaitaire correspondant à 50% du loyer. Cela peut paraitre généreux mais n’oubliez pas que :

• le montant des charges et amortissements déductibles avec le régime réel est souvent supérieur à 50% des recettes annuelles
• le taux d’imposition appliqué ensuite (TMI + CSG) est souvent de l’ordre de 50% (voir plus haut). Dans ces conditions chercher à réduire votre résultat imposable en adoptant le régime réel peut s’avérer précieux.

Le régime réel vous permet :

1. de considérer l’ensemble des charges réelles que vous encourez, en particulier les intérêts d’emprunt liés à votre investissement, mais aussi :

• les frais d’entretien et de réparation,
• les frais de gestion de votre logement meublé
• les impôts fonciers,
• votre facture de téléphone et d'abonnement Internet
• les frais de notaire et tout autre frais d’établissement,
• les frais d’assurance.
• etc…

2. d’amortir la valeur de votre investissement. Tous les ans une part de la valeur du logement, du mobilier et des travaux est passée en charge et vient souvent “écraser” les recettes locatives et réduire votre résultat imposable à 0 (plus d'infos dans notre article dédié).

Il existe un certains nombre d’idées reçus sur le régime réel, voici des réponses à certaines d’entre elles :

• L’amortissement de l’investissement entraine une hausse de la taxe sur la plus value au moment de la revente. C’est FAUX. Le choix de régime fiscal n’impacte nullement votre imposition sur la plus value au moment de la revente.
• Le régime réel n’est accessible qu’au delà d’un certain niveau de recettes locatives. C’est FAUX. Quelque soit le niveau de recettes locatives vous pouvez choisir sur option le régime réel (qui s’applique en revanche par défaut au delà de 72 600€ ou si vous détenez le bien mis en location en indivision)
• Il n’est pas possible d’opter pour le régime réel après plusieurs mois ou années effectuées au régime micro. C’est FAUX. Tous les ans vous avez jusqu’au mois de mai pour changer de régime pour l’exercice en cours.
• Opter pour le régime réel est complexe et ne se justifie que pour les multi-propriétaires. C’est FAUX. Le régime réel est en effet plus complexe à mettre en place mais il permet d’économiser en moyenne 1 140€ à nos clients mono propriétaires.